Protesto das taxas condominiais
Luciana Cristina Santos
Um problema comum na gestão condominial é a inadimplência, a qual pode gerar consequências desastrosas à saúde financeira dos condomínios, já que é por meio das taxas que são pagas as despesas do condomínio, como água, salários de funcionários e manutenções. Portanto, se o condomínio não arrecada as taxas, torna-se inviável o seu sustento.
Com a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015 (Lei 13.105/15), houve a inserção no rol dos títulos executivos extrajudiciais do crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, conforme consta do artigo 784, X do referido diploma legal.
Desta forma, passou-se a estabelecer que a dívida condominial é título executivo e, portanto, passível de protesto, sendo imprescindível que se tenha atenção à lei e parcimônia por parte dos representantes do condomínio ao fazê-lo, pois protesto indevido pode gerar indenização por dano moral.
Antes da entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, com as respectivas alterações referentes às taxas condominiais, apenas alguns estados possuíam legislação própria que regulamentavam este tipo de protesto, como São Paulo e Rio de Janeiro. Atualmente não há mais a necessidade de regulamentação individualizada do protesto por cada estado.
Com a entrada em vigor da Lei 13.105/15, um novo cenário foi criado, pois incluiu no rol dos títulos executivos extrajudiciais o crédito proveniente das contribuições ordinárias e extraordinárias dos condomínios, desde que comprovadas por documentos, na forma do artigo 1.350 do Código Civil.
Destaca-se que para a consumação do protesto não se faz necessária a aprovação em assembleia ou convenção de condomínio, uma vez que o protesto decorre diretamente da lei.
Assim, com a mudança da legislação, sendo as taxas de condomínio título executivo extrajudicial, criou-se o permissivo de realização de protesto, inclusive abrindo caminho para a propositura de demanda judicial através do processo de execução, bem mais célere para o recebimento dos débitos, já que antes era necessário ajuizar uma ação ordinária para que o título fosse reconhecido.
De fato, a nova legislação beneficiou os condomínios, uma vez que o protesto passou a funcionar como medida auxiliar no combate à inadimplência e sem aumento de custos, pois o condômino inadimplente é que vai suportar as despesas cartorárias.
Apesar da legislação vigente que criou os permissivos do protesto e/ou a via judicial no rito executório, urge salientar que alguns cuidados essenciais deverão ser sempre observados pelo condomínio. Evita-se, desta forma, que venha a responder por inscrição indevida do nome de condôminos nos órgãos de proteção ao crédito, sendo sempre prudente consultar um advogado especialista para tomar a melhor decisão.
Nesta linha de interpretação, lembramos que buscar um acordo de forma amigável entre as duas partes é sempre a melhor opção e traz vantagens tanto para o condomínio quanto para o condômino. O protesto deve ser tratado como último recurso antes da via judicial, pois as “batalhas” judiciais, além de tomarem um tempo valioso dos envolvidos, podem dar fim a um relacionamento que precisa ser, ao menos, cordial entre os conviventes no condomínio.
Luciana Cristina Santos – Advogada, especialista em direito condominial e secretária geral da 48ª Subseção da OAB/MG. E-mail: [email protected]
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