Locação de imóveis – novidades na garantia
Andréa Costa Borges
Historicamente, a relação inquilino/proprietário é pautada na medida de forças, que pendem para um lado ou outro, de acordo com a situação econômica. As garantias da locação tradicionalmente eram dadas através da fiança.
Popularmente conhecido por avalista, o fiador é a melhor garantia para o locador – ou proprietário. As obrigações do fiador vão além do aluguel, uma vez que alcançam todas as previstas em contrato, como IPTU, taxa de incêndio, condomínio, danos ao imóvel.
Por outro lado, o locatário – ou inquilino – tem sérias dificuldades em encontrar um fiador, uma vez que se exige uma pessoa e seu cônjuge com imóvel registrado na cidade, renda compatível com o valor do aluguel e análise cadastral.
Assim, a Lei 8.245/91 tentou equilibrar essa relação e disponibilizou para o inquilino outras opções de garantia de pagamento, como a caução e o seguro fiança.
A caução pode ser dada em moeda corrente ou bens móveis e imóveis.
A caução encontra algumas barreiras, uma vez que o inquilino precisa dispor do valor de três meses de aluguel, que ficará depositado até a entrega do imóvel. Caso não haja débitos, este valor será devolvido. No caso de bens móveis e imóveis estes ficam indisponíveis para venda, e tem custos para os registros necessários nos cartórios.
O locador também não encontra tranquilidade, uma vez que, caso o inquilino fique inadimplente, o valor não será suficiente para cobrir todos os débitos até que, em uma ação judicial, seja decretado o despejo.
Assim, em 2005, foi incluída no rol das garantias a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Trata-se de uma modalidade na qual o inquilino adquire quotas de um fundo de investimento. Pelos seus entraves burocráticos e ônus, é uma modalidade que ainda “não pegou”.
Assim, a figura do seguro fiança já vinha se consolidando como a opção mais vantajosa para locatários e locadores. De acordo com as normas de cada seguradora, o locador terá a garantia por 12 meses de todas as obrigações previstas no contrato. Para o inquilino, a relação fica mais onerosa, uma vez que precisa quitar, anualmente, antecipadamente, o valor do prêmio.
Agora, porém, a novidade é a garantia dada pelo cartão de crédito. Como ainda não houve alteração na lei, esta modalidade está sendo enquadrada como seguro fiança.
Com um cartão de crédito com limite compatível com o valor do aluguel, a administradora do cartão creditará, integralmente, para a administradora do imóvel, um valor que será pago parceladamente pelo inquilino. Esta é a modalidade mais desburocratizada até o momento, uma vez que em 15 minutos o contrato poderá estar formalizado e as chaves do imóvel entregues para o inquilino.
Para quem sempre dependeu de fiadores e tinha dificuldade para encontrar um, essa modalidade de garantia é adequada.
Acredita-se que esta modalidade irá movimentar significativamente o mercado de locação de Divinópolis, uma vez que somos polo universitário e de prestação de serviços médicos.
Andréa Costa Borges - Advogada, mestre, professora universitária de direito empresarial na Feol.
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